Verkopen in Nederland

Huis verkopen zonder makelaar: het volledige stappenplan

Zelf verkopen bespaart duizenden euro's courtage. Het kost je die winst weer als je vraagprijs, presentatie of onderhandeling niet klopt. Hieronder alle drie.

Wat kost zelf verkopen — en wat bespaar je?

De courtage vervalt. Een paar vaste posten blijven.

Makelaarscourtage

1% – 1,5%

Bij € 450.000 is dat € 4.500 – € 6.750. Dit bespaar je.

Funda-plaatsing

€ 500 – € 900

Via een verkoopplatform; Funda werkt niet rechtstreeks met particulieren.

Fotografie en plattegrond

€ 150 – € 400

De grootste factor in het aantal bezichtigingen.

Notaris (koper betaalt meestal)

€ 700 – € 1.200

Doorhaling hypotheek komt wel voor jouw rekening.

Indicatieve marktbedragen (2026, incl. btw). Tarieven verschillen per regio, platform en woningtype.

Stappenplan: van vraagprijs tot notaris

Vijf stappen die een makelaar normaal voor je doet.

Bepaal een onderbouwde vraagprijs

Verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in je buurt (Kadaster), WOZ-waarde als ondergrens en de staat van je woning. Te hoog inzetten kost je weken en uiteindelijk geld.

Zet de woning professioneel in de markt

Goede foto's, plattegrond, energielabel en een tekst die risico's wegneemt in plaats van adjectieven stapelt. Plaats via een platform dat doorzet naar Funda.

Bezichtigingen zonder makelaar

Plan blokken van 20 minuten, bereid antwoorden voor op VvE, fundering, isolatie en onderhoud, en vraag na afloop altijd om een reactie.

Biedingen beoordelen

Niet alleen het bedrag telt: financieringsvoorbehoud, bouwkundig voorbehoud, opleverdatum en de hardheid van de koper. Leg alle biedingen naast elkaar.

Koopovereenkomst en notaris

Laat de koopakte opstellen of controleren, vermeld gebreken die je kent (mededelingsplicht) en stuur alles door naar de notaris voor de levering.

Waar het misgaat

Bijna elke misser bij zelf verkopen valt in een van deze zes.

Vraagprijs te hoog: de woning verschaalt en je verkoopt uiteindelijk onder de markt
Mededelingsplicht: bekende gebreken verzwijgen leidt tot aansprakelijkheid na de verkoop
Ontbindende voorwaarden te ruim geformuleerd in de koopakte
Onderhandelen op gevoel in plaats van op cijfers
Geen zicht op de financiële hardheid van de koper
Geen tegenpartij die bezichtigingsfeedback eerlijk terugkoppelt

Zonder makelaar, niet zonder structuur

Home Compass geeft je hetzelfde denkwerk dat je van een goede makelaar verwacht — als een framework dat je zelf in ChatGPT draait.

Zelf, op gevoel

Vraagprijs op basis van buurpraat
Onderhandelen zonder ondergrens
Biedingen alleen op bedrag beoordeeld

Met Home Compass

Onderbouwde vraagprijs en bandbreedte
Advertentietekst die risico's wegneemt
Biedingen gescoord op prijs én zekerheid
Antwoorden op de lastige bezichtigingsvragen

Verkoop met structuur →Zo werkt het bij verkopen

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huis verkopen zonder makelaar?

Ja. Er is geen wettelijke verplichting om een makelaar in te schakelen. Je regelt zelf de vraagprijs, presentatie, bezichtigingen, onderhandeling en de koopakte; de notaris doet de levering.

Hoeveel bespaar ik als ik zelf mijn huis verkoop?

De courtage is doorgaans 1% tot 1,5% van de verkoopprijs. Bij € 450.000 bespaar je € 4.500 tot € 6.750, minus € 700 tot € 1.500 aan plaatsing, foto's en akte-ondersteuning.

Kan ik zelf op Funda komen zonder makelaar?

Niet rechtstreeks. Funda werkt met aangesloten makelaars en platforms. Via een verkoopplatform dat je woning doorplaatst, sta je alsnog op Funda voor € 500 tot € 900.

Hoe bepaal ik zelf de vraagprijs van mijn huis?

Neem verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt van de laatste zes maanden, corrigeer voor oppervlakte, energielabel, staat en tuin, en gebruik de WOZ-waarde alleen als sanity check.

Wat moet er in de koopovereenkomst staan?

Partijen, object en kadastrale gegevens, koopsom, roerende zaken, opleverdatum, waarborgsom of bankgarantie, ontbindende voorwaarden en een ouderdoms- of asbestclausule waar van toepassing.

Wat zijn de risico's van verkopen zonder makelaar?

De grootste risico's zijn een verkeerde vraagprijs, zwak onderhandelen en juridische fouten in de koopakte. Alle drie zijn te ondervangen met voorbereiding en een gecontroleerde akte.

Wie betaalt de notaris bij verkoop zonder makelaar?

De koper kiest en betaalt de notaris voor de leveringsakte. Als verkoper betaal je de doorhaling van je hypotheekinschrijving, meestal € 150 tot € 300.

Eerst je prijs bepalen? Wat is mijn huis waard? · Bouwkundige keuring · FAQ

Verder lezen